SHM dan SHGB: perbedaan, risiko, dan cara mengecek legalitas properti

Sertifikat adalah dasar kepemilikan properti. Sebelum membayar tanda jadi, pastikan Anda memahami jenis hak atas tanah yang akan Anda beli dan risikonya.

Sertifikat Hak Milik (SHM)

SHM adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah. Hak ini tidak memiliki batas waktu, dapat diwariskan, dan dapat dijadikan jaminan kredit. SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

SHGB memberi hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu tertentu. Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun.

Banyak rumah di perumahan besar, ruko, dan gudang milik perusahaan berstatus SHGB. Ini wajar, karena badan usaha seperti PT tidak dapat memegang SHM.

Bisakah SHGB ditingkatkan menjadi SHM

Bisa. Untuk rumah tinggal milik perorangan WNI, SHGB dapat ditingkatkan menjadi SHM melalui kantor pertanahan setempat. Prosesnya relatif sederhana bila dokumen lengkap, dan banyak pembeli melakukannya bersamaan dengan proses balik nama.

Strata title untuk apartemen

Unit apartemen menggunakan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atau dikenal sebagai strata title. Kepemilikan mencakup unit Anda dan bagian bersama gedung secara proporsional. Perhatikan sisa jangka waktu hak atas tanah bersama, terutama bila gedung berdiri di atas tanah HGB.

Sertifikat elektronik

Kementerian ATR/BPN menerapkan sertifikat tanah elektronik secara bertahap. Sertifikat kertas yang Anda pegang tetap berlaku, dan dapat dialihmediakan menjadi sertifikat elektronik saat ada transaksi atau pengurusan di kantor pertanahan. Dengan sertifikat elektronik, risiko sertifikat hilang atau dipalsukan menjadi lebih kecil, dan data kepemilikan dapat dicek melalui layanan resmi BPN.

Langkah mengecek legalitas properti

• Minta salinan sertifikat dan cocokkan nama pemilik dengan KTP penjual
• Cek keaslian dan status sertifikat melalui notaris/PPAT ke kantor pertanahan, termasuk apakah sedang diblokir, disita, atau dijaminkan
• Cocokkan data fisik: luas, batas, dan lokasi pada sertifikat harus sesuai kondisi di lapangan
• Periksa PBG atau IMB agar bangunan sesuai izin dan tidak melanggar garis sempadan
• Pastikan PBB lunas dan nama pada SPPT sesuai
• Tanyakan riwayat kepemilikan, terutama untuk properti warisan yang membutuhkan persetujuan seluruh ahli waris
• Cek zonasi bila properti akan dipakai untuk usaha, misalnya gudang atau ruko

Tanda bahaya yang perlu diwaspadai

• Penjual menolak sertifikat dicek oleh notaris pilihan pembeli
• Harga jauh di bawah pasaran tanpa alasan jelas
• Sertifikat masih atas nama orang lain tanpa dokumen peralihan yang sah
• Pembayaran diminta lunas sebelum AJB ditandatangani

Peran agen dan notaris

Setiap properti yang kami pasarkan melalui pengecekan dokumen awal sebelum ditawarkan. Meski begitu, pengecekan resmi tetap dilakukan oleh notaris/PPAT sebelum transaksi. Jangan ragu meminta penjelasan kepada kami tentang status legal properti yang Anda minati.