Rincian biaya membeli rumah selain harga jual, lengkap dengan contoh

Harga rumah bukan satu-satunya dana yang perlu disiapkan. Ada pajak, jasa PPAT, dan biaya KPR yang totalnya sekitar 5–10% dari harga untuk rumah seken. Rumah baru dari developer bisa ditambah PPN 11%, kecuali mendapat PPN DTP. Berikut rinciannya, disertai contoh perhitungan.

Pajak dan biaya transaksi

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dibayar pembeli. Tarifnya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi NPOPTKP. NPOP adalah harga transaksi, atau NJOP PBB bila NJOP lebih tinggi. NPOPTKP ditetapkan per daerah, misalnya Rp 80 juta di Kabupaten Sidoarjo dan Rp 90 juta di Kota Surabaya, dan hanya berlaku untuk perolehan rumah pertama.

PPh penjual sebesar 2,5% dari harga transaksi menjadi kewajiban penjual, tetapi pastikan kesepakatannya tertulis jelas.

Jasa PPAT/notaris (AJB) diatur batas atasnya oleh Permen ATR/BPN 33/2021 menurut nilai transaksi: 1% sampai Rp 500 juta, 0,75% sampai Rp 1 miliar, 0,5% sampai Rp 2,5 miliar, dan 0,25% di atasnya. Angka ini batas atas, jadi biaya riil bisa lebih rendah setelah dibandingkan.

Balik nama sertifikat (BBN) mencakup PNBP balik nama, pengecekan sertifikat, dan validasi pajak. Sebagai perkiraan, siapkan sekitar 0,5% dari harga.

PPN hanya berlaku untuk rumah baru dari developer, sebesar 11% dari harga tanpa PPN. Sepanjang 2026 pemerintah menanggung PPN (PPN DTP) atas Rp 2 miliar pertama untuk rumah seharga sampai Rp 5 miliar, dengan serah terima (BAST) paling lambat 31 Desember 2026. Rumah subsidi dibebaskan dari PPN. Tanyakan ke developer apakah harga yang ditawarkan sudah memakai insentif ini.

Biaya KPR

• Provisi: sekitar 0,5–1% dari plafon kredit
• Administrasi bank: ratusan ribu hingga sekitar Rp 1 juta
• Appraisal: biaya penilaian properti oleh bank
• Pengikatan kredit: akta perjanjian kredit, SKMHT/APHT, dan pendaftaran hak tanggungan elektronik (HT-el) di notaris, ditambah PNBP hak tanggungan sesuai nilai HT (umumnya 125% dari plafon)
• Asuransi jiwa: menjamin pelunasan kredit bila debitur meninggal dunia. Tarifnya naik mengikuti tenor dan usia debitur
• Asuransi kebakaran: melindungi bangunan yang dijaminkan. Premi dihitung dari nilai bangunan, bukan harga tanah, dan banyak bank memintanya dibayar di muka untuk seluruh tenor

Contoh perhitungan

Rumah seken seharga Rp 1 miliar di Sidoarjo, DP 20% (Rp 200 juta), plafon KPR Rp 800 juta, tenor 20 tahun, bunga fixed 5,99% selama 3 tahun lalu floating 11,5%. Nilai bangunan diperkirakan 50% dari harga (Rp 500 juta), NPOPTKP Sidoarjo Rp 80 juta, dan ini rumah pertama pembeli.

• BPHTB: 5% × (Rp 1 miliar − Rp 80 juta) = Rp 46.000.000
• Jasa PPAT/notaris (AJB), batas atas 0,75% × Rp 1 miliar: Rp 7.500.000
• Balik nama sertifikat (0,5% × Rp 1 miliar): Rp 5.000.000
• Provisi 1% × Rp 800 juta: Rp 8.000.000
• Administrasi bank: Rp 500.000
• Appraisal: Rp 1.000.000
• Pengikatan kredit: akta kredit, SKMHT/APHT, dan HT-el Rp 3.000.000 + PNBP hak tanggungan Rp 200.000 = Rp 3.200.000
• Asuransi jiwa (1,6% plafon untuk tenor 20 tahun): Rp 12.800.000
• Asuransi kebakaran (0,04% per tahun × Rp 500 juta × 20 tahun, dibayar di muka): Rp 4.000.000

Total biaya di luar harga rumah Rp 88.000.000, atau 8,8% dari harga. Ditambah DP Rp 200 juta, dana awal yang perlu disiapkan Rp 288.000.000.

Angsuran bulan pertama Rp 5.726.834, sehingga estimasi pembayaran pertama (DP + biaya di muka + angsuran pertama) menjadi Rp 293.726.834. Setelah masa fixed 3 tahun berakhir, sisa pinjaman sekitar Rp 731,8 juta dan angsuran dihitung ulang dengan bunga floating menjadi sekitar Rp 8.182.464 per bulan. Pastikan angka ini juga masih di bawah 30–35% penghasilan bersih Anda.

Bila rumah yang sama dibeli baru dari developer dengan harga Rp 1 miliar sudah termasuk PPN, di dalam harga itu ada PPN sekitar Rp 99.099.099. BPHTB dihitung dari harga tanpa PPN (Rp 900.900.901) sehingga turun menjadi Rp 41.045.045, dan total biaya di luar harga menjadi Rp 83.045.045. Bila developer menerapkan PPN DTP, PPN tersebut ditanggung pemerintah sehingga harga bisa turun hingga Rp 99.099.099.

Biaya rutin setelah pindah

Setelah serah terima, ada biaya yang dibayar berkala dan sering terlupa saat menghitung kemampuan:

• PBB tahunan, yang besarnya bergantung pada NJOP tanah dan bangunan
• Iuran pengelolaan lingkungan untuk perumahan cluster, atau IPL untuk apartemen
• Premi asuransi kebakaran tahunan, bila tidak dibayar di muka saat akad
• Dana perawatan, idealnya sekitar 1% dari nilai bangunan per tahun untuk cat, atap, dan instalasi

Cara menekan biaya

• Pilih promo KPR yang menanggung sebagian biaya provisi atau asuransi
• Bandingkan biaya beberapa notaris/PPAT sebelum menunjuk
• Negosiasikan pembagian biaya dengan penjual sejak awal, termasuk siapa yang menanggung PPh
• Untuk rumah baru, tanyakan harga setelah PPN DTP dan pastikan serah terima bisa selesai sebelum batas waktunya
• Siapkan dana cadangan 2–3% untuk biaya tak terduga, seperti perbaikan kecil sebelum pindah

Simulasikan sebelum menawar

Angka di atas adalah perkiraan; tarif aktual bergantung pada daerah, bank, dan notaris. Kalkulator KPR kami menghitung otomatis estimasi biaya akad, PPN, BPHTB, dan estimasi pembayaran pertama untuk harga rumah yang Anda masukkan. Contoh di atas memakai pengaturan bawaan kalkulator, sehingga angkanya sama persis bila Anda memasukkan data yang sama.