Kalkulator KPR
Hitung cicilan bulanan, dana awal, dan total biaya kepemilikan rumah secara rinci — termasuk masa fixed dan floating, pajak, dan biaya bank.
Data pinjaman
Ringkasan rencana KPR
Rumah seken
- Jumlah pinjaman
- Rp 400.000.000
- Periode angsuran
- 240 bulan20 tahun
- Skema bunga
- Fix / floating
- Bunga fix ke-1
- 5,99%36 bulan
- Bunga floating
- 11,5%204 bulan
- Total bunga dari pinjaman
- 134,4%Rp 537.694.299
- Sisa pinjaman setelah periode fix
- Rp 365.910.513bulan ke-36
Cek kesehatan cicilan
Bandingkan cicilan dengan penghasilan bersih per bulan
Gabungan suami-istri boleh dihitung
Kendaraan, kartu kredit, paylater
Isi penghasilan bersih untuk melihat rasio cicilan Anda.
- Penghasilan minimal disarankan (30%)
- Rp 13.637.439
- Batas 40%
- Rp 10.228.079
- Cicilan mulai naik pada Des 2029 dan bisa mencapai sekitar Rp 1.227.815 per bulan di atas cicilan awal. Siapkan dana cadangan sebelum masa floating dan uji juga dengan bunga floating yang lebih tinggi.
Penghasilan hanya tersimpan di tab browser ini dan tidak dikirim ke server.
Rincian simulasi
Masa fixed
5,99%
3 tahun · bulan 1–36
Cicilan per bulan
Rp 2.863.417
- Bunga fase ini
- Rp 68.993.529
- Total angsuran fase ini
- Rp 103.083.015
Masa floating
11,5%
17 tahun · bulan 37–240
Cicilan per bulan
Rp 4.091.232
- Bunga fase ini
- Rp 468.700.771
- Total angsuran fase ini
- Rp 834.611.284
Angsuran dihitung ulang dari sisa pokok saat masa fixed berakhir.
Uji perubahan bunga floating
11,5% (saat ini)
Geser untuk melihat dampak bila bunga floating bank naik atau turun.
| Bunga floating | Cicilan floating | Total bunga |
|---|---|---|
| 9,5%−2% | Rp 3.621.711 | Rp 441.912.149 |
| 10,5%−1% | Rp 3.853.335 | Rp 489.163.338 |
| 11,5%saat ini | Rp 4.091.232 | Rp 537.694.299 |
| 12,5%+1% | Rp 4.335.036 | Rp 587.430.413 |
| 13,5%+2% | Rp 4.584.379 | Rp 638.296.247 |
| 14,5%+3% | Rp 4.838.889 | Rp 690.216.450 |
Bunga fixed dan floating
Hampir semua KPR di Indonesia memakai dua fase bunga. Memahami keduanya membantu Anda menilai penawaran bank dengan jernih.
Fase 1
Bunga fixed
Suku bunga dikunci selama periode tertentu, biasanya 1 sampai 10 tahun. Cicilan tidak berubah sehingga mudah direncanakan. Bunga promo bank berada di fase ini.
Fase 2
Bunga floating
Setelah masa fixed, bunga mengikuti suku bunga dasar kredit bank dan ditinjau berkala. Cicilan dihitung ulang dari sisa pokok dan bisa naik atau turun.
Syarat dan dokumen KPR
Siapkan berkas sejak awal agar proses persetujuan kredit lebih cepat. Ketentuan detail bisa berbeda di tiap bank.
Syarat umum pemohon
- Warga negara Indonesia dan berdomisili di Indonesia
- Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah
- Usia saat kredit lunas umumnya maksimal 55–65 tahun, tergantung bank dan pekerjaan
- Penghasilan tetap dengan masa kerja atau usaha minimal 1–2 tahun
- Riwayat kredit di SLIK OJK dalam kondisi baik
Karyawan
- KTP pemohon dan pasangan, Kartu Keluarga
- NPWP pribadi
- Buku nikah atau akta cerai (bila ada)
- Slip gaji 3 bulan terakhir
- Surat keterangan kerja dari perusahaan
- Rekening koran atau mutasi tabungan 3 bulan terakhir
Wiraswasta
- KTP pemohon dan pasangan, Kartu Keluarga
- NPWP pribadi dan NPWP usaha
- NIB / SIUP dan akta pendirian usaha
- Laporan keuangan usaha 1–2 tahun terakhir
- Rekening koran usaha 6 bulan terakhir
- Foto tempat usaha
Profesional
- KTP pemohon dan pasangan, Kartu Keluarga
- NPWP pribadi
- Surat izin praktik profesi
- Bukti penghasilan atau laporan keuangan praktik
- Rekening koran 6 bulan terakhir
Dokumen properti
- Fotokopi sertifikat (SHM / SHGB)
- PBG atau IMB bangunan
- SPPT PBB tahun terakhir dan bukti lunas
- Surat pemesanan rumah atau PPJB (rumah baru)
Tips memilih bank
- Hitung dengan bunga floating
- Bunga promo hanya berlaku di masa fixed. Pastikan cicilan setelah masa fixed tetap terjangkau — gunakan uji perubahan bunga di atas.
- Jaga cicilan di bawah 30–35% penghasilan
- Sebagian besar bank membatasi rasio cicilan terhadap penghasilan bersih. Uji juga dengan angsuran setelah masa fixed, bukan hanya angsuran promo, dan sisakan ruang untuk dana darurat.
- Bandingkan biaya, bukan hanya bunga
- Provisi, administrasi, appraisal, pengikatan kredit, dan asuransi bisa berbeda jutaan rupiah antarbank. Masukkan semuanya ke kolom biaya tambahan.
- Tanyakan penalti pelunasan
- Bila berencana melunasi lebih cepat, pilih bank dengan penalti pelunasan dipercepat yang rendah, terutama selama masa fixed.
- Pilih masa fixed sesuai rencana
- Masa fixed panjang memberi kepastian, tetapi bunganya biasanya lebih tinggi. Sesuaikan dengan rencana karier dan keuangan Anda.
- Manfaatkan kerja sama developer
- Banyak proyek bekerja sama dengan bank tertentu sehingga prosesnya lebih cepat dan sering ada subsidi bunga.
Pertanyaan seputar KPR
Jawaban singkat untuk pertanyaan yang paling sering kami terima.
Berapa penghasilan yang dibutuhkan untuk mengajukan KPR?
Bank umumnya mensyaratkan cicilan tidak lebih dari 30–35% penghasilan bersih bulanan (gabungan suami-istri boleh dihitung). Contohnya, cicilan Rp 5 juta per bulan membutuhkan penghasilan bersih sekitar Rp 15 juta. Uji juga dengan angsuran setelah masa fixed, karena cicilan biasanya naik saat bunga floating berlaku. Fitur cek kesehatan cicilan di kalkulator menghitungnya untuk Anda.
Apa beda metode anuitas, efektif, dan flat?
Anuitas membuat cicilan sama setiap bulan dalam satu periode bunga, dengan porsi bunga besar di awal — metode ini dipakai hampir semua bank untuk KPR. Efektif membayar pokok sama rata dengan bunga dari sisa pinjaman, sehingga cicilan turun selama bunganya tetap, tetapi bisa naik saat masuk bunga floating atau jenjang yang lebih tinggi. Flat menghitung bunga dari pinjaman awal sehingga total bunganya paling besar. Efektif dan flat jarang dipakai bank untuk KPR.
Mengapa cicilan naik setelah masa fixed berakhir?
Setelah masa fixed, bank memakai suku bunga floating yang biasanya lebih tinggi dari bunga promo. Bank lalu menghitung ulang cicilan dari sisa pokok dan sisa tenor dengan bunga baru tersebut.
Apa itu bunga fixed berjenjang?
Bunga fixed berjenjang adalah bunga tetap yang naik bertahap setiap jenjang, misalnya 2,99% di tahun pertama, 4,99% di tahun kedua, dan 6,99% di tahun ketiga, lalu floating. Di awal setiap jenjang bank menghitung ulang cicilan dari sisa pokok dengan bunga baru, sehingga cicilan ikut naik bertahap. Pastikan cicilan di jenjang terakhir dan masa floating tetap terjangkau.
Biaya apa saja yang perlu disiapkan selain uang muka?
Biaya yang umum adalah provisi dan administrasi bank, appraisal, BPHTB, jasa PPAT untuk AJB, balik nama sertifikat, pengikatan kredit (akta kredit dan hak tanggungan), asuransi jiwa, dan asuransi kebakaran. Totalnya sekitar 5–10% dari harga untuk rumah seken. Rumah baru dari developer bisa ditambah PPN 11%, kecuali mendapat PPN DTP.
Berapa pajak saat membeli rumah baru atau rumah seken?
Pembeli membayar BPHTB sebesar 5% dari harga (atau NJOP bila lebih tinggi) setelah dikurangi NPOPTKP. NPOPTKP berbeda per daerah, misalnya Rp 80 juta di Sidoarjo dan Rp 90 juta di Surabaya, dan hanya berlaku untuk perolehan rumah pertama. Rumah baru dari developer juga dikenai PPN 11%. Sepanjang 2026 pemerintah menanggung PPN (PPN DTP) atas Rp 2 miliar pertama untuk rumah seharga sampai Rp 5 miliar dengan serah terima (BAST) paling lambat 31 Desember 2026. Rumah subsidi dibebaskan dari PPN.
Berapa lama proses pengajuan KPR?
Setelah berkas lengkap, proses analisis hingga terbit surat persetujuan kredit umumnya 2–4 minggu, lalu dilanjutkan akad kredit di hadapan notaris.
Apakah boleh melunasi KPR lebih cepat?
Boleh. Sebagian besar bank mengenakan penalti pelunasan dipercepat, terutama selama masa fixed. Besarnya berbeda di tiap bank, jadi tanyakan sebelum akad.
Apakah hasil kalkulator ini sama dengan perhitungan bank?
Rumus anuitas sama dengan yang dipakai bank; angka akhir bisa berbeda karena pembulatan, bunga harian, dan perubahan floating berkala. Suku bunga, biaya, dan pajak final mengikuti penawaran resmi bank dan ketentuan daerah setempat.