Bunga KPR fixed dan floating, serta cara menghitung cicilannya

Hampir semua KPR di Indonesia memakai kombinasi bunga fixed di tahun-tahun awal, lalu berpindah ke bunga floating hingga lunas. Banyak debitur kaget ketika cicilan naik setelah masa promo selesai. Artikel ini membantu Anda menghitungnya sejak awal.

Apa itu bunga fixed dan floating

Bunga fixed adalah bunga tetap selama periode tertentu, misalnya 3, 5, atau 10 tahun. Selama periode ini cicilan Anda tidak berubah, berapa pun suku bunga pasar.

Bunga floating mengikuti suku bunga acuan bank dan kondisi pasar. Besarannya ditinjau berkala, sehingga cicilan bisa naik atau turun. Di Indonesia, bunga floating KPR umumnya berada jauh di atas bunga promo fixed.

Rumus cicilan anuitas

Bank menghitung cicilan KPR dengan metode anuitas: jumlah cicilan per bulan sama, tetapi porsi bunga besar di awal dan porsi pokok membesar di akhir.

• Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r) pangkat −n)
• P = pokok pinjaman (plafon)
• r = bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12)
• n = jumlah bulan tenor

Saat masa fixed berakhir, bank menghitung ulang cicilan dari sisa pokok dengan bunga floating untuk sisa tenor.

Contoh perhitungan

Misalkan Anda membeli rumah seharga Rp 1 miliar dengan DP 20%, sehingga plafon KPR Rp 800 juta dengan tenor 20 tahun (240 bulan).

Skenario A: fixed 5,99% selama 3 tahun, lalu floating 11,5%

• Cicilan tahun 1–3: sekitar Rp 5,73 juta per bulan
• Sisa pokok setelah 3 tahun: sekitar Rp 731,8 juta
• Cicilan tahun 4–20 dengan floating 11,5%: sekitar Rp 8,18 juta per bulan

Skenario B: fixed 5,75% selama 5 tahun, lalu floating 11,25%

• Cicilan tahun 1–5: sekitar Rp 5,62 juta per bulan
• Sisa pokok setelah 5 tahun: sekitar Rp 676,4 juta
• Cicilan tahun 6–20 dengan floating 11,25%: sekitar Rp 7,79 juta per bulan

Terlihat bahwa kenaikan cicilan setelah masa fixed bisa mencapai 40% atau lebih. Masa fixed yang lebih panjang memberi kepastian lebih lama dan sisa pokok yang lebih kecil saat bunga mulai mengambang.

Tips memilih skema bunga

• Pastikan cicilan pada masa floating masih di bawah 35% penghasilan Anda saat ini
• Bandingkan total bunga yang dibayar, bukan hanya bunga promo tahun pertama
• Tanyakan bunga floating yang berlaku saat ini dan riwayat perubahannya
• Pahami penalti pelunasan dipercepat, terutama jika berencana melunasi lebih cepat
• Pertimbangkan pelunasan sebagian tepat sebelum masa fixed berakhir untuk menekan cicilan floating

Bagaimana dengan KPR syariah

KPR syariah tidak memakai bunga, melainkan margin atau ujrah sesuai akadnya. Pada akad murabahah, bank membeli rumah lalu menjualnya kepada Anda dengan harga yang disepakati di awal, sehingga cicilan tetap sampai lunas. Pada akad musyarakah mutanaqisah, porsi kepemilikan bank berkurang setiap bulan dan ujrah dapat ditinjau berkala. Kepastian cicilan murabahah biasanya dibayar dengan margin awal yang lebih tinggi, jadi tetap bandingkan total pembayarannya.

Hitung sendiri dalam satu menit

Angka di atas adalah perkiraan. Bunga aktual bergantung pada bank, profil kredit, dan program yang berlaku. Coba kalkulator KPR kami untuk menghitung skenario Anda sendiri, lengkap dengan tabel angsuran dan biaya akad, lalu konsultasikan hasilnya dengan tim kami.